租房便宜还是买房便宜?

租房便宜还是买房便宜?

租房便宜还是买房便宜?

多年来,美国新购房者的住房成本一直低于租房者。2011 年至 2020 年间,普通住宅的月供比同类房产的租金低 12%(假设存款为 13%,即目前的全国平均水平)。过去十年间,房屋价值稳步上升,每年约上升 7%,这也确保了购房者能够积累房屋资产。但是,正如我们下面的地图所示,如今在购房和租房之间的选择看起来有所不同。

 图片:经济学家

这要归咎于高房价和飙升的抵押贷款利率。自 2020 年以来,名义房价上涨了约 40%,而 30 年期固定利率抵押贷款的平均利率从 3.1% 上升到 7.3%。自 2020 年以来,名义按揭付款增加了一倍多;而租金只上涨了约 20%。根据我们的计算,对 89% 的美国人来说,租住两居室比购买同类房产便宜。而三年前,这一比例仅为 16%。

我们的计算并不包括长期的潜在成本和收益,例如维修支出、还清抵押贷款后房屋的资产价值,或者投资购房存款而非股票市场的机会成本。但是,这些数据确实显示了在美国大部分地区,购房和租房的相对成本是如何被颠覆的。要恢复 2010 年代的所有权优势,需要市场条件发生巨大变化:房价必须下跌三分之一,平均抵押贷款利率必须降至 3.2%,或者租金成本至少上涨 50%。

这些结果似乎都不太可能发生。房价预计不会崩盘:高盛(Goldman Sachs)银行预测,2024 年房价将上涨 1.9%,2025 年将上涨 2.8%。按揭贷款预计也将保持高价。高盛预测,30 年期抵押贷款利率将下降,但降幅不大:到 2024 年底为 7.1%,到 2025 年底为 6.6%。与此同时,由于新建公寓过剩和需求疲软,租金似乎不太可能大幅攀升。

即使在少数几个房屋价格仍然相对便宜的市场,如巴尔的摩、费城和纽约市的布朗克斯区,大多数房主也不愿出售房屋。几乎所有的房主都锁定了比新借款人低得多的抵押贷款利率。据私人股权公司阿波罗的托斯滕-斯洛克(Torsten Slok)称,五分之四以上的现有房贷持有者支付的利率低于 5%。因此,市场条件似乎有可能使数百万潜在的房屋买家和卖家望而却步。对许多人来说,租房将越来越成为负担得起的选择。■

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