多年来，美国新购房者的住房成本一直低于租房者。2011 年至 2020 年间，普通住宅的月供比同类房产的租金低 12%（假设存款为 13%，即目前的全国平均水平）。过去十年间，房屋价值稳步上升，每年约上升 7%，这也确保了购房者能够积累房屋资产。但是，正如我们下面的地图所示，如今在购房和租房之间的选择看起来有所不同。

这要归咎于高房价和飙升的抵押贷款利率。自 2020 年以来，名义房价上涨了约 40%，而 30 年期固定利率抵押贷款的平均利率从 3.1% 上升到 7.3%。自 2020 年以来，名义按揭付款增加了一倍多；而租金只上涨了约 20%。根据我们的计算，对 89% 的美国人来说，租住两居室比购买同类房产便宜。而三年前，这一比例仅为 16%。

我们的计算并不包括长期的潜在成本和收益，例如维修支出、还清抵押贷款后房屋的资产价值，或者投资购房存款而非股票市场的机会成本。但是，这些数据确实显示了在美国大部分地区，购房和租房的相对成本是如何被颠覆的。要恢复 2010 年代的所有权优势，需要市场条件发生巨大变化：房价必须下跌三分之一，平均抵押贷款利率必须降至 3.2%，或者租金成本至少上涨 50%。

这些结果似乎都不太可能发生。房价预计不会崩盘：高盛（Goldman Sachs）银行预测，2024 年房价将上涨 1.9%，2025 年将上涨 2.8%。按揭贷款预计也将保持高价。高盛预测，30 年期抵押贷款利率将下降，但降幅不大：到 2024 年底为 7.1%，到 2025 年底为 6.6%。与此同时，由于新建公寓过剩和需求疲软，租金似乎不太可能大幅攀升。

即使在少数几个房屋价格仍然相对便宜的市场，如巴尔的摩、费城和纽约市的布朗克斯区，大多数房主也不愿出售房屋。几乎所有的房主都锁定了比新借款人低得多的抵押贷款利率。据私人股权公司阿波罗的托斯滕-斯洛克（Torsten Slok）称，五分之四以上的现有房贷持有者支付的利率低于 5%。因此，市场条件似乎有可能使数百万潜在的房屋买家和卖家望而却步。对许多人来说，租房将越来越成为负担得起的选择。■